格力地产(600185.CN)

船小好掉头,格力地产迎来向好拐点

时间:21-09-26 10:48    来源:金融界

虽然刚入秋,但近期资本市场却寒意阵阵,风格切换和行业轮动的速度,让人猝不及防。从港股到A股,银行地产板块联袂大跌,表明金融市场对房地产业的担忧上升到了新高度,并向产业链上下游蔓延。在横琴粤澳深度合作区等政策礼包落地后,世联行、格力地产(600185)、华发股份等相关受益房企却出现大幅杀跌,更是引发了市场诸多猜测。

不可否认,房地产业正承受前所未有之考验,面临前所未有之大变局。对企业来说,前方既可能是万丈深渊、万劫不复,也可能是危中藏机、柳暗花明。谈“房”色变并无必要,“错杀”转型变革者更不应该。一方面,保持房地产市场平稳健康发展的基本面未变,房地产调控不是要取缔市场,更不会扼杀行业,把个别企业事件看作行业至暗时刻过于极端。另一方面,企业发展壮大的道路向来不是一马平川、一帆风顺,能够披荆斩棘、乘风破浪的才是受尊敬的楷模样板。

义无反顾谋求变革 逐步减少地产投入

纵观近几年来格力地产的发展脉络,变革是最大主题,转型是核心目标――这一点鲜明地体现在企业定位和产业布局等发展战略的持续优化调整上。

2013年,格力地产将“形成房地产主业、特色海洋经济、特色口岸经济三大板块综合发展的全新产业格局,把公司打造成为一家在国内较具影响力的优质上市公司”作为发展战略,正式写入年报。在2012年年报中,写的仍是“把公司打造成为一家在国内较具影响力的优质地产上市公司”。少了“地产”,多了“全新产业格局”,标志着格力地产义无反顾地走上了变革转型的道路。

2014年,格力地产进一步提出发展现代服务业的内容,谋求“形成房地产业、海洋经济产业、口岸经济产业和现代服务业四大板块综合发展的全新产业格局”,值得注意的变化是“房地产主业”的“主”被拿掉了。

2020年,“黑天鹅”新冠肺炎疫情来袭,但格力地产转型升级和结构优化调整的步伐并未停止。年报显示,格力地产从产业布局进行新的整合划分,明确在“在稳步推进房地产业发展的同时,积极拓展新产业,致力于构建房地产业、大消费产业及生物医药大健康产业布局”。无论是主动请战的“高格健康”防疫物资生产线,还是自主打造的“珠海免税MALL”新消费平台,诸多迹象显示,房地产业务的存在感继续趋弱,加速发力的大消费、生物医药大健康产业将是企业重点转型方向。

前后近十年摸索探路、反复修正,在重定位再描图中不难看出,格力地产“逐步去地产化”的行动轨迹。2017年后,格力地产没再拿过住宅用地,近几年新竞得地块均为商用,主要位于珠海洪湾、珠港澳大桥珠海口岸以及海南三亚等地。在行业观察人士看来,这些动作既表明了格力地产坚决去房地产的态度,又紧扣口岸经济与海洋经济布局,符合发展大消费、大健康的战略愿景,凸显拓展新产业的决心。

船小好调头 主动降杠杆

由于新产业多处于投入、培育阶段,房地产开发收入仍是目前格力地产的主要收入来源。2020年年报显示,企业全年营业总收入中,房地产开发收入占比过半。

众所周知,房地产业是资金密集型行业。格力地产多年开发活动,必然伴随着持续的融资活动。与此同时,转型亦有巨大的资金需求,尤其在新产业培育期,需要持续大量投入资金等各类资源,因此应理性看待企业在正常发展过程中产生的合理融资行为。

行业观察人士特别提到,格力地产房地产业务经营模式以自主开发销售为主,多数项目为100%持股,主要产品为中高端住宅。公司以“立足珠海,区域布局”为发展战略,深耕珠海并布局少部分重点城市,强调做“小而美”的精品项目,从不单纯追求规模。

“从企业战略到产品品质,格力地产与行业内不少追求攻城略地、做大规模,依靠大举借贷盲目扩张的企业有本质的不同。”该观察人士认为,近年来特别是自2020年三季度之后,房地产业金融监管力度显著加强。在部分城市升级限贷、调整利率的同时,“三道红线”、银行房贷集中度管理等制度相继落地,从存量压降、增量管控两方面限制房地产企业融资活动,对企业开发运营、财务管理提出了巨大挑战与变革要求。

潮水褪去,被规模光环遮掩的问题开始暴露,盲目加杠杆、过度求规模的企业首当其冲。相比之下,格力地产因体量相对较小,反而具备“船小好调头”的优势。无论是在压控负债降杠杆,还是实施产业结构优化调整上,格力地产都具有更大的回旋余地和腾挪空间,坚持走精工细作路线、坚定实施转型调整的先见之明可见一斑。

风险防控是永恒话题。大变革时代,所有企业都是当事人,格力地产亦难以置身事外。据相关人士透露,格力地产对此有着清醒认识,踩中“三条红线”的现状促使其通过多种举措控制、压降财务杠杆,防范金融风险,同时加快转型步伐,培育更多增长极。格力地产2021年中期报告指出,为应对财务风险,公司一方面将加快项目开发进度,增加销售收入和回款速度;另一方面整合自身资源优势,优化项目投资结构,加强各项目的资金统筹规划,拓宽融资渠道。

一系列举措正逐步显现效果。数据显示,截至2021年6月末,格力地产资产负债率为74.33%,较上年末下降3个百分点以上;剔除预收账款后的资产负债率为71.59%,较上年末下降4个百分点以上,距离70%的“红线”只差1.59个百分点。另据了解,格力海岸项目、上海项目新品可能于年内实现销售,倘若两个项目销售回款到位,企业现金短债比指标也将得到改善,甚至有望“翻绿”。到今年三季度末或年底,格力地产实现“降档”的可能性是存在的。

资产由“重”变“轻” 触底反弹已出现

“格力地产不存在‘美化’报表的情况,意味着企业负债状况明明白白,没有所谓的‘暗礁’‘地雷’。”在个别地产企业内部融资暴雷、深陷P2P质疑的当下,前述观察人士了解到,格力地产财务状况真实准确,没有明股实债的问题,风险有限并且可控。

数据显示,格力地产上市以来从资本市场融资超过270亿元,其中发债融资达90亿元,从未出现过违约失信等问题,在资本市场树立了良好口碑。

从一些监管指标来看,格力地产在压降财务杠杆上的确需要做更多努力。但也应该注意到,明明白白、真实客观的财务数据已经显示出触底情形,未来有望逐步向好。很重要的原因是,格力地产的资产会越来越“轻”。

与身处变局的房地产业相比,“大消费”“大健康”产业成长逻辑更加清晰。在高质量发展新格局下,激活国内消费、做大国内市场的政策取向明确,构成“大消费”产业蓬勃发展的坚实基础;疫情持续成为常态,人口老龄化程度加深,进一步巩固了“生物医药大健康”的发展基础。

轻资产战略不仅将进一步优化格力地产的资源配置,提升自身运营效率,更能明显减少自有资金投入,规避资金沉淀压力,提高风险把控水平,甚至通过以小博大,抢抓医药健康、免税消费等政策机遇。在资本市场上,这两大产业向来也是资金追捧的“宠儿”,具备“轻资产”运作的突出优势。

与此同时,从格力地产房地产板块存量地块的使用性质和功能定位来看,三亚、口岸配套商务地块主要用于发展“大消费”业务,格力地产可充分发挥在设计、招商、运营、物管等方面的专业能力,通过提供“增值服务”,不断扩大竞争优势,产生边际效益,使企业完成从“重资产”持有者到“轻资产”运营者的角色转变。

以底线思维考虑,格力地产最坏的情况不过如此。向上拐点已经出现,未来好消息将会越来越多。