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房地产行业周报:4月数据持续向好,独家逻辑不断兑现

发布时间:2016-05-15    研究机构:兴业证券

本周成交面积环比同比双双上涨,4月数据更是持续强势复苏,持续验证我们独家逻辑。统计局数据显示,1-4月份,全国商品房销售面积3.60亿平米,同比增长36.5%;销售额2.77万亿元,同比增长55.9%;全国房地产开发投资2.54万亿元,同比名义增长7.2%;房屋新开工面积4.34亿平米,同比增长21.4%。此外,银行按揭数据继续大幅增长,4月我国新增人民币贷款5556亿,同比下降21.5%。但居民中长期贷款新增4280万元,同比增长173%,新增居民中长期贷款占到新增总贷款的77%;同时,4月份银行整体按揭利率水平创历史新低。这与近年来银行的总体行为趋势是一致的,就是大幅度增加对于按揭贷款的偏好。我们反复强调,货币政策是决定房地产基本面最根本因素,银行需求端持续加杠杆必然使按揭贷款占总贷款比重持续上升,从而房地产大周期没有见顶。小周期内,货币政策不转向,房地产占居民大类资产比重持续上升,我们坚定看好房地产基本面持续上行。

行业政策持续利好基本面复苏。5月9日,国务院分别从房源、公租房货币化补贴、税收优惠以及市场规范方面四项举措支持住房租赁市场;深圳市规划国土委提出规划表示将在“十三五”期间实现2020年末全市常住家庭住房自有率提高至40%;地方落实供给侧改革方案有序推进,截至目前,包括川、重庆、广东、浙江等地区已出台供给侧整体改革实施方案。上海、湖南、山东等地区也正在加紧制定方案。去库存和降成本两大任务,将成为未来政策主要着力点。本周我们统计的60个重点城市整体成交数据环比变化+1%,同比变化+6%。其中一/二/三线城市成交面积环比分别变化+24%/+2%/-8%;一/二/三线城市同比分别变化-2%/+19%/-9%。其中,四个一线城市北、上、广、深环比分别变化+94%/+22%/-8%+106%,北、上、广、深同比变化+11%/+6%/+21%/-67%。本周的二手房市场中统计的20个城市成交面积环比变化+22%,同比变化+19%。库存方面,本周统计的22城市库存去化周期为7.3个月,环比变化-0.1个月,其中一/二/三线库存分别变化+0.1/-0.2/-0.1个月。

近期我们撰写的深度报告《银行必给地产加杠杆,国际比较研究》,详细论证我们三年来一直强调的大逻辑。本报告研究了全球所有主要经济体,发现利率市场化和金融自由化阶段,商业银行持续增加对按揭贷款偏好,促进房地产基本面大周期向上;我国处于银行给地产加杠杆起步阶段,地产大周期没见顶。

投资建议:4月房地产各项数据超市场预期,我们反复强调的行业复苏超预期逻辑持续兑现!行业上涨的大逻辑未改变,地产大周期没有见顶,小周期内在货币政策宽松阶段,基本面将持续上行。2016年持续看好房地产行情!持续推荐布局核心城市地产股。主要推荐华联控股、世荣兆业、天津松江、香江控股、世联行、三六五网、泰禾集团、华发股份、格力地产(600185)、滨江集团、华夏幸福、保利地产、万科A。

风险提示:销售回升幅度不及预期。

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