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房地产行业周报:成交高位震荡,一线地王频出!

发布时间:2016-05-22    研究机构:兴业证券

投资要点

本周成交面积环比微降,同比持续复苏,我们认为短期波动不改行业长期向上趋势。近期各地地王频现,多次出现“面粉贵过面包”的现象,如本周保利在上海周浦以54.5亿获得的地块溢价率近400%,楼板价近4.4万元每平,高过周边精装修新房单价;南宁本周也诞生单价地王,楼面地价7157 元每平。地价的上涨一定程度上给未来房价持续带来上涨压力。

但我们不认为这种行为是非理性的,因为核心一二线城市的地产基本面仍具有向上空间。我们反复强调,货币政策是决定房地产基本面最根本因素,银行需求端持续加杠杆必然使按揭贷款占总贷款比重持续上升,从而房地产大周期没有见顶。小周期内,货币政策不转向,房地产占居民大类资产比重持续上升,我们坚定看好房地产基本面持续上行。

行业政策持续利好基本面复苏。5 月9 日,国务院分别从房源、公租房货币化补贴、税收优惠以及市场规范方面四项举措支持住房租赁市场;深圳市规划国土委提出规划表示将在“十三五”期间实现2020 年末全市常住家庭住房自有率提高至40%;地方落实供给侧改革方案有序推进,截至目前,包括川、重庆、广东、浙江等地区已出台供给侧整体改革实施方案,上海、湖南、山东等地区也正在加紧制定方案。本周我们统计的60 个重点城市整体成交数据环比变化-5%,同比变化+15%。其中一/二/三线城市成交面积环比分别变化-4%/-1%/-12%;一/二/三线城市同比分别变化-12%/+32%/+3%。其中,四个一线城市北、上、广、深环比分别变化-12%/+10%/-17%+14%,北、上、广、深同比变化+2%/-17%/+9%/-52%。

本周的二手房市场中统计的20 个城市成交面积环比变化-0%,同比变化+19%。库存方面,本周统计的22 城市库存去化周期为7.3 个月,环比变化-0.2 个月,其中一/二/三线库存分别变化+0.0/-0.3/-0.0 个月。

近期我们撰写的深度报告《银行必给地产加杠杆,国际比较研究》,详细论证我们三年来一直强调的大逻辑。本报告研究了全球所有主要经济体,发现利率市场化和金融自由化阶段,商业银行持续增加对按揭贷款偏好,促进房地产基本面大周期向上;我国处于银行给地产加杠杆起步阶段,地产大周期没见顶。

投资建议:本周成交同比持续上行,行业上涨的大逻辑未改变,地产大周期没有见顶,小周期内在货币政策宽松阶段,基本面将持续上行。持续推荐布局核心城市地产股。主要推荐华联控股、华夏幸福、天津松江、世联行、保利地产、香江控股、三六五网、万科A、泰禾集团、华发股份、格力地产(600185)、滨江集团、世荣兆业。

风险提示:销售回升幅度不及预期。

申请时请注明股票名称