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房地产行业-对近期城市群建设的点评:城市群的成功,投资的转型

发布时间:2017-04-11    研究机构:华泰证券

雄安之后,中央政务区和大湾区再起

1)从政府的表态来看,一是雄安新区被定义到国家级高度,二是中央政务区传闻和大湾区要求年内出台规划方案,都显示出来这次的政府不仅仅是分城调控,而是站在更高的角度来进行资源调配;2)至今没有引起关注、然而两会重点提及的,就是特色小镇,由于其更加分散、数量庞大的原因,可能是在城市群建设当中尚未发掘的一部分。

近期土地政策决定了,本轮地产和以往不同,是建立在均衡经济下进行的

1)过往的新区建设,并没有特殊的措施,更多的是从行政规划上进行县设区,然后给予政策支持(例如税收优惠)以鼓励产业发展。本次新区建设,不单单是在县设区上做文章,而更多的从产业规划上给予指导方向,有更多行政的意味,同时,与自由发展不同的是,赋予了每一个新区/新城各自的特殊内容,例如雄安之于北京、嘉兴之于上海;2)土地还是核心问题,新区建设在有新含义之后,防止炒作更加关键,因此土地供给预期(并不是土地供给本身)需要有更好的引导,来平衡城市群当中,各个经济主体之间的房价梯度。

那么土地供给多,地产投资还将上调,我们此前的6.5%可能要上调5pct

1)按照我们2月份的深度报告《论地产投资是如何超过6.5%》,认为建设拉动投资增长成为全年核心,然而现在更需要上调,因为之前是基于去库存,而当前更多的成为了补库存(从金额来看,一二线城市补库存),那么在《供地迎来量化问责,投资更进一步》报告中,我们测算了土地增加供给将带来5pct的投资拉动,那么投资将再超市场预期;2)这样高的投资对经济的拉动毫无疑问,但我们定义为新经济的拉动,如果按以往的单靠地产需求端推动投资,最终带来的是资产价格泡沫,而如果供需矛盾解除带来的投资,将成为新经济健康态下的拉动(具体可以关注我们后续的深度报告),这叫投资的转型。

而在经济很好背景下的城市群建设,其成果也将超预期

在中国的经济学中,土地是承载资金的,超发的货币可以往土地中堆积,所以土地供给能够减少通货膨胀的压力,那么在经济向好,逐步走向经济过热的过程当中,增加土地供给和搞城市建设,是能够有更好的成效的。因此,当前是城市建设最好的时机,我们能够期待实施城市群战略的成功。雄安和中央政务区概念,我们建议关注北京城建、金融街,大湾区概念,我们建议关注珠海公司,包括世荣兆业、华发股份、格力地产(600185),深圳次之,建议关注深华发A、华侨城A、招商蛇口、华联控股。

风险提示:新区建设推进不达预期。

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